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プレミアムな価値が期待できる
マンションの三大要件
最新のデータを基に様々な情報を発信している
住宅評論家にお話をうかがいました。
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- 住宅評論家 坂根康裕（さかね やすひろ）
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1987年リクルート入社。「都心に住む」「住宅情報スタイル 首都圏版」
(現「SUUMO新築マンション」）編集長を経て、2005年独立。
「Fact Stock」主宰、最新データに基づいた不動産市況・購入ノウハウの情報を
動画・コラムで発信中。日本不動産ジャーナリスト会議会員。
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持家の満足度を左右する「居住性」と「資産性」。
じつはこの2つ、大きな違いがあるのをご存知だろうか。
まず、居住性は住み心地の良し悪しで決まるもの。これには個人差があるのだが、
あくまで判断の主体はそこに住む人に限定される。一方、資産性を決めるのは市場だ。
オーナーがどのように評価しようが最終的にはマーケットに委ねる他ない。
居住性と資産性をともに両立させるには、
かように判断の主体が一律でないことから実現は容易ではない。
しかし、いくつかの要件が揃えば、その期待値はグッと高まると私は思っている。
それは、おもに3つある。
もしすべてが叶うなら、所有者は高い満足感、
つまりプレミアムな価値を得るに違いない。
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- 要件その1
- 「好立地の諸条件」を
すべて満たしていること
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- 要件その2
- 地域のランドマークが
身近に存在すること
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- 要件その3
- 住戸面積が広く
設計されていること
「好立地の諸条件」を
すべて満たしていること要件その1
マンションに好適な立地とは、「交通利便性」が最重要項目のように言われがちだが、それだけでは物足りない。厳密に表現すれば、都心へのアクセス、最寄り駅からの距離、住むに適した環境、そして標高。これらすべてをチェックしなければならないだろう。
「名古屋駅」周辺の標高は2m前後。メインストリート「広小路通」を東に進むと、緩やかな上りになるのだが、「千種駅」や「今池駅」あたりはそれでも同20mに達しない。だが、「覚王山」エリアに入ると一気に地盤の隆起が著しくなり、「覚王山駅」あたりでは同35mを超えてくる。標高図を俯瞰してみれば、東山線沿線で都心に近い高台地のひとつであることがわかるだろう。由緒ある神社仏閣に、財界人が別荘として使っていた施設等の景観も手伝い、周囲は緑豊かで重厚感のある家並みが展開している。現地は繁華街「栄駅」からわずか5㎞ほどだ。電車利用では「名古屋駅」から15分、「栄駅」から10分と都心からのアクセスも良好だ。最寄り駅からの徒歩分数も10分以内に収まっている。落ち着いた暮らしやすい環境は一朝一夕には実現しないもので、住民が何代にも住み継ぎ徐々に出来上がって行くものだ。「利便が良く、環境もいい」居を構えた理由を問うと、そんな短い一言が返ってきたりするものだが、その背景には自然（地形）、都市計画、交通インフラ、住民の愛着など様々な状況が幾重にも重なり合っている。それらすべてがあてはまる立地は、思いの外少ないことに気付くだろう。
地域のランドマークが
身近に存在すること要件その2
住宅だけで構成される街並みは、いずれ一様に年老いてしまうリスクを否定できない。程よく新陳代謝が繰り返されることによって、はじめて街に永続性が生まれるのだ。その際、「広く認知されている街」は優位である。具体的には多くの人がその街に訪れる、広域でその名（地名等）が知れ渡っている、などだ。
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覚王山日泰寺 徒歩２分 
揚輝荘（南園） 徒歩6分 -
現地周辺航空写真
※掲載の現地周辺航空写真のハイライトエリアは法王町を表します。※現地周辺航空写真は、現地周辺の航空写真（2022年5月撮影）にCG加工を施したものです。
法王町には、歴史的に貴重かつ文化財（建築物）としての価値も持つ施設が2つも所在する。これは特筆に値する地域の個性といって良いだろう。「覚王山日泰寺」は釈尊が祀られた、国内でも希少な国際的神社仏閣といえる。一方「揚輝荘」は著名財界人が別荘として利用した建物を現在は名所旧跡の一部として一般公開している。これらを史実として捉えた場合、古来より界隈一帯は比較的災害に強く、加えて余暇を過ごすに適した風光明媚な立地であった、と言い換えることができるだろう。市場で売買され得るすべての財やサービスは、まず「認知」されることが選ばれる前提であることを踏まえると、2つの施設の存在は単に有利なだけでなく、それらの立地選定の過程をイメージした場合、住宅にとって明らかに好材料となって認識される点に着目すべきであろう。
住戸面積が広く
設計されていること要件その3
マンションは一人ないし二人世帯用の住まい、または将来一戸建てに住む前の一時的な住まいだと認識されている方がいるかもしれない。たしかに70㎡以下であれば家族4人世帯が何十年暮らすとなると、手狭に感じる場面もありそうだ。実際、マイホームに不満が発生する要因の多くは「広さ」にある。家具が入らない、収納が足りない、部屋が片付かない等々。したがって「広い面積の住戸」はそうしたストレスを軽減させる効果があるように思われる。最も重要なことは、不満や世帯の変化に合わせた「売却」活動を相対的に抑制できる点だ。当然のことながら、売りモノが少なければ少ないほど相場価格は保たれやすい。広い面積の住戸が多いマンションが値崩れしにくいと想定できる根源には、住む人たちの「満足度が高く、離れたくない」があるからだ。2022年名古屋市内平均専有面積が約64.4㎡、千種区内でも約74.8㎡に対して「ウエリス覚王山法王町」の場合、平均専有面積が約88㎡超。角住戸比率も約79％である。広くて明るい、開放的な暮らしがおくれそうだ。
※家具・調度品等は販売価格に含まれません。